5 nejčastějších chyb začínajícího investora do nemovitostí
Investice do bytu je pro většinu lidí největší finanční transakcí v životě. Chyby při výběru nemovitosti se nepočítají ve stovkách korun, ale ve stovkách tisíc. Zde je 5 pastí, do kterých nováčci nejčastěji spadnou.
1Počítání výnosu z nerealistického nebo nabídkového nájmu
Častý omyl: Investor vidí v sousedním inzerátu nájem 20 000 Kč a automaticky s touto částkou počítá ve svém modelu. Jenže nabídková cena na portálu není částka, za kterou se byt skutečně pronajme. Vždy pracujte s konzervativním odhadem a ověřte si skutečné realizované pronájmy v dané ulici.
2Přehlédnutí vysokého fondu oprav a anuity
Levný panelový byt může skrývat měsíční fond oprav ve výši 4 500 Kč, protože SVJ splácí drahou rekonstrukci výtahu nebo zateplení. U družstevních bytů zase často inzerát uvádí nízkou cenu, ale zatajuje nesplacenou anuitu v řádu stovek tisíc. Vždy si před koupí vyžádejte evidenční list a hospodaření SVJ/družstva.
3Nákup špatné dispozice pro danou lokalitu
Velký byt 4+1 (90 m²) v širším centru může lákat velkou plochou, ale nájem na metr čtvereční je u velkých bytů výrazně nižší. Rodina, která by takový byt zaplatila, často dává přednost vlastnímu bydlení. Naopak kompaktní 1+kk a 2+kk (35–55 m²) mají nejvyšší nájem na m² a nejširší skupinu poptávajících.
4Nulová finanční rezerva na neobsazenost
Počítat se 100% obsazeností 12 měsíců v roce po dobu 10 let je iluze. Nájemce odejde, byt je potřeba vymalovat, vyměnit pračku a hledat nového nájemce. Počítejte minimálně s 1 měsícem neobsazenosti jednou za dva roky (cca 4–5 % ročního příjmu jako rezerva).
5Zamilování se do nemovitosti místo koukání na čísla
V investiční nemovitosti nebudete bydlet vy. Nepotřebujete designovou italskou dlažbu ani krásný výhled do parku, pokud zvyšují pořizovací cenu o milion, ale nájem zvednou jen o 500 Kč. Investice je čistě matematická disciplína: poměr mezi nákupní cenou a udržitelným cashflow.
Jak vám RealityScanner pomůže tyto chyby eliminovat?
Náš algoritmus automaticky detekuje dispozici, dispozici korigovaný tržní nájem okresu, upozorní na anuitu v inzerátu a spočítá reálnou návratnost v letech u každé nabídky ze 4 portálů.
Prověřte konkrétní nabídky
Začněte bez platební karty. Výpočty jsou orientační a nenahrazují právní ani technickou prověrku.